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问题：

发布时间：2024-12-21

投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（　）。

A.未来运营费用风险

B.机会成本风险

C.资本价值风险

D.收益现金流风险

参考答案：

提问用户：JB***G8l

可能感兴趣的题目：

1 根据下列材料设计教学片段。 (1)《普通高中历史课程标准(实验)》：概述迪亚士、哥伦布开辟新航路的史实，认识地理大发现对世界市场形成的意义。 (2)课文摘录： 15世纪前后，西欧国家商品经济发展，出现了资本主义萌芽。作为货币的黄金、白银的需求量日益增加，人们对黄金、白银的渴望也日趋强烈。自《马可·波罗行纪》在西欧流传以后，人们对书中关于中国等东方国家遍地黄金的描述深信不疑．很多人渴望到东方“寻金”。随着新航路的开辟，葡萄牙和西班牙从海外获得大量财富，一跃成为欧洲最富有的国家。荷兰、英国、法国等欧洲国家也紧随其后，纷纷加入海外探险的行列，开辟了欧洲前往世界各地的航路。随着新航路的开辟，欧洲人发现了许多以前根本不知道的地方，他们把这个过程称为“地理大发现”。要求：根据课程标准要求和课文内容，设计出相关的教学过程，包括教学环节，教师活动和学生活动．并说明设计意图。
2 给定资料 1.网友调侃国人集体闯红灯现象，将其称之为“中国式过马路”，认为只要“凑够一撮人就可以走了，和红绿灯无关。”其中一则消息称，仅某市每月因“中国式过马路”导致的交通事故就多达四五十起。许多人认为，这种做法是因为大家交通安全意识淡薄所致。行人“闯红灯”的一个重要原因是“违法成本”太低了。“只要我们大家一起过马路，就没有车敢撞我们。”“就是这一两次,应该不要紧的。”这是关于“中国式过马路”的主要声音，只要一个匆忙的理由，就可以置交通法规不顾，横闯红灯而去，而许多正常行驶的机动车不得不小心翼翼对“闯红灯”行人进行避让。近些年,我国对机动车安全驾驶的要求更加严格，在许多城市大量“高清摄像头”的“监督”之下，司机对于闯红灯可以免于处罚的侥幸心理已经越来越少，特别是在一些重点路段，机动车都要严格按照标志线通行,否则都会受到处罚。那么，由此而发，我们是不是考虑可以加大对行人闯红灯的“处罚”呢？想说明的一点，这种处罚不能只是罚款了事,更重要的是加强对行人的安全意识教育，形成全民安全出行的氛围。在兰州市许多路口安排了交通协管员，每当有行人“闯红灯”时，协管员就会吹响清脆的哨声，许多闯红灯的行人“不得不”在众目睽睽之下停下自己违法的脚步。 “中国式过马路”的出现还与汽车日益普及、中国汽车文明还没有建立起来有很大关系。现在,路上的汽车越来越多,开车人的素养却没有“与日俱增”。我们在任何一个街头,都可以看到汽车违章的现象发生,特别是汽车遭遇行人，更是摆出一副强者的架势，对行人构成极大威胁。比如交规中规定的汽车在右转时，要保证绿灯正常通过马路的行人安全，但我们很少见到司机能够做到，往往是开车人鸣着喇叭，呼啸而去。一些开车人为抢道互不相让、变道不打转向灯、随意闯红灯、经过斑马线不减速等不文明现象，可谓比比皆是。 “开车的时候骂走路的,走路的时候骂开车的。”随着汽车时代的来临，人车矛盾凸显，除了行人应加强自身的安全出行意识之外，为行人创造安全出行的环境更不可少。在一些城市，行走已经变成一件“很危险”的事情。随着中国城市化进程的不断推进，大小城市都是道路越修越宽，人行道越来越窄。而一些城市在窄窄的非机动车道上，又规划了一些停车位来日夜收费，再加上乱停车的机动车，于是，无路可走的行人走上了非机动车道，非机动车走上了快速道。有的红绿灯时间间隔太短，来不及让行人通过。所以,从某种意义上而言，一些行人“闯红灯”之类的行为，客观上是由于城市交通规划和管理不足造成的。 “中国式过马路”的出现,折射出了一系列社会管理的问题，同时，也对如何提高民族素质、建立良好社会文明、提升社会管理水平提出了新要求。城市是大家共有的家园，如果法规执行不严，任由汽车杀机四伏，人人自危,老百姓不会有安宁和幸福感。一个城市汽车文明程度的高低,基本等同于这个城市交通管理水平的高低。良好的习惯需要严格的遵守。如果一个城市交通管理混乱，各种交通违规行为又不用付出多少成本，只会劣币驱良币，让不文明者更猖獗,把文明者逼得不文明。经济学家梁小民曾写道：“欧洲的马路并不比中国的宽，但交通秩序相当好，几乎没有酒后驾车、违章行车、抢道等违章行为。在没有红灯的地方车总是礼让行人。过去我也曾为中国汽车太多而发愁,到了欧洲才知道，汽车多少无关紧要,关键是有没有汽车文明。”因此,汽车文明的建立，才是消除“中国式过马路”的前提。 2.2012年“双节”长假（中秋节、国庆节）首日，全国各地相当多的高速公路成了“停车场”。做操、遛狗、踢毽子，免费的高速上演全民健身运动，成为“中国式拥堵”中的一道别样风景，引发舆论对免费高速新政的抱怨和质疑。中国是全世界收费公路最多的国家。全世界70%的收费公路在中国。收费公路多，增加出行和旅游负担,也挡住了一部分人出行和旅游的路。一旦节日免费，出行和旅游的欲望增加，人员增多，高速公路必然拥堵。 2012年高速路堵车的现象确实比以前要严重：因为免费，民众都想吃免费午餐，以致客流量增加了三四倍。在原本车流密集的情况下,任何道路的交通都有可能瘫痪。必须注意到，高速拥堵深层次的问题不只是民众都想挤在双节吃免费午餐，而是多种原因的积累和叠加所致。随着经济的发展,家用轿车的增加，道路交通压力在所难免，特别是一些新手上路,违章驾驶普遍，更成为高速拥堵的直接原因。交通部的监测显示，交通事故占全部公路阻断事件的80%，成为路网运行压力较大的重要原因。此外，在13亿人口的中国，交通资源严重不足。有数据统计称，中国公路人均里程数仅为发达国家的20%。中国人均铁路约6厘米，仅相当一根香烟的长度。高速公路总里程虽然居世界第二，人均里程同样少得可怜。一方面人口众多，一方面人均交通资源数量少得出奇，加之节假日及其他因素的影响，交通拥堵是不可避免的。此次高速免费的情景是一面镜子，照出中国目前的用车现状：急躁、烦乱、缺乏规矩、没有文明。 “十一”长假部分高速公路上追尾、刮擦等小事故接连不断。事故发生后，由于应急车道立即被后车堵死，为处理事故，路政清障工作人员与高速交警不得不从另一侧进人现场，有时还要逆行。一起本来可以快速解决的事故可能需要数小时,尤其是出现人员受伤等重大事故时，被堵住的可能就是“生命通道”。许多重要的高速公路出人口都出现了排长龙的大军。然而不和谐的画面出现了，在大家等着过站口的同时，“见缝插针”、乱扔垃圾、乱按喇叭的现象非常多。最为严重的就是乱扔垃圾！在收费站附近的路口，地上的垃圾让人触目惊心！交警表示，高速路上乱扔垃圾容易阻挡其他车辆的视野或引发其他事故。高速路服务区的服务压力同时倍增，在很多高速服务区都停满了各式车辆,有不少车辆随便就停放在了洗手间门口、加油站通道，影响其他车辆通行。某髙速公路的伶俐服务区数次因上述行为出现拥堵,高速交警部门不得不临时封闭该服务区,暂时禁止其他车辆进人。从连日来传媒的跟踪报道中，不难发现车祸频发、管理滞后等是造成拥堵的重要原因。高速免费首日，全国一共发生了 7390起交通事故，这对于海量车流下脆弱运行的道路系统来说无疑是又一个梗阻。这其中固然有车主交通素质、文明意识需要提高的原因，但如何快速处理事故、迅速疏导车流,同样是有关部门应该做好的管理功课。免费髙速新政引发的拥堵恰恰反映了各种“公共福利饥渴”和公共产品的不足，在民众的抱怨声中，政府应该正视这种“饥渴”背后的民众焦虑。一个国家经济发展水平越高，社会福利支出水平也应当越高。随着国家发展战略目标和福利体系的变化,政府应调整公共财政支出结构，创造条件给民众增加更多免费公共产品，让高速公路免费常态化。这些年，我国的公共财政和公共财富空前充裕，成为世界第二大经济体，政府应在惠民的细节上“让步”,并寻找解决问题的处方。相关机构应该关心的是，对于高速公路免费这项让人叫好的新政，免费之后又该怎样治理拥堵？不能因噎废食,让拥堵成为继续收费的理由。我们注意到，相关机构仅仅规定高速公路节日期间免费，但对免费以后出现的安全问题和拥堵问题缺乏紧急预案。面对“免费”与“拥堵”迎头相撞的新难题，从管理部门到路桥企业，正面临新的压力与挑战：怎样顺应路桥资源逐渐走向免费、公益的新趋势，创新管理模式，提供优质服务？在山东济南的一些高速人口，工作人员站在车道边手工发高速卡，车辆基本不用停车即可通行，大大提高了通行效率，让车主们直呼“给力”。这对当局来说不失为一个好的借鉴，只要发挥创造性，问题总能得到解决。当然,必须看到，高速免费不可能一蹴而就，在缺乏规划的前提下，直接对高速公路免费很可能造成常态性的交通瘫痪。必须坚持循序渐进，通过收费额度预估人员增减人数，对城市群之间的轨道交通也应进行良好布局，以加强疏导。 3.刚刚进入黄金周长假，中国多地景区出现客流“井喷”，规模震撼，到处摩肩接踵，人潮涌动。多位专家表示,从拥挤的交通到挤爆景区的人潮，种种现象都是国人“假日渴求”的表现,其背后是生活条件提高、带薪休假制度难以落实等系列因素。各大景区虽赚了个盆满钵满,却把成本和风险推给了游客。人满为患之下，景区的服务质量根本无法保证，景区休闲、饮食等消费借机暴涨，游客花了比平时高出许多倍的价钱，得到的却是劣质的服务，游客的安全也无法保障。有网民的微博全面描述了假日期间全国景区爆棚的“盛况”：“国庆长假前三天，华山数万人滞留、普陀山2万多人滞留、丽江上万游客找不到住处、大梅沙海滩人多得看不到沙子、三亚海滩成垃圾场、鼓浪屿‘沦陷’、西湖见人不见桥、黄山游客爆满、九寨沟深夜12点赴沟道路纹丝不动、故宫人山人海、长城不分内外。” 某游客感慨：“这哪是看景，完全是看人。景区指示牌几乎没有，晕头转向找入口、出口。售票处、洗手间、停车场秩序一塌糊涂，但停车费收起来又毫不手软。” 巨大人流更几乎酿成险情，“H山爆棚事件”就是典型例子。H景区管委会旅游处处长W 表示，10月2日，有27000余名游客在半日之内涌入H东线景区，在瓦庙沟内滞留。在山上宽窄不过两米的山间险峻的道路上，横着挤了不下五六人,十余米的路上竟有一两百人。至当日下午4时许，约2000名游客滞留在索道下站,排队长达3小时。部分游客情绪激动，要求退票并封堵了 H景区的人口，造成管委会接送游客下山的中巴车无法正常运行。而大部分游客在上山前已经购买了往返车票，无奈徒步下山，加剧了拥堵现象。游客滞留的消息在网络上迅速扩散，当地政府、公安、救援队、志愿者、民间救援组织，还有一些热心市民参与救援。截至3日零时许，大部分游客安全下山。几十名老弱病者由景区派车接应，安排山下就近住宿，景区也巳承诺退票。 S省社科院副院长F表示，“H爆棚事件”的根本原因在于信息不畅通与管理欠缺。景区与政府有关部门应加强规划、预报和引导作用。 F说，目前中国带薪休假等制度不完善。国家采取集中放假的方式,必然会导致游客扎堆出行、热点景区拥堵。他建议,景区和政府有关部门，不仅要统计每日接待游客数量，还应该根据可容纳游客上限，通过广播、微博、网站等媒体实时传播信息，主动发布安全预警，方便游客进行出行选择。 J省旅游部门相关人士分析，2012年双节叠加，假期拉长，旅游需求旺盛，再加上髙速路免费通行激发了人们的旅游消费热情。某大学旅游研究所所长Z认为，景区管理容量的问题与管理效率、旅游的物理容量、游客游完全程所需的时间等有关，应当综合计算，给出最佳游客数量。但我国的景点一直以来并没有严格的人流控制,所以导致出现人山人海、旅游体验也随之下降的局面。 Z说，国外有些景点会采用预订的方式，将通过网络和电话提前订票的给予折扣优惠，鼓励大家提前预订,景区提前做好准备。景区也应该及时做好信息公布,让游客出游之前有所了解，以便及时调整行程。专家认为，要解决长假景区“不堪重负”的问题，应通过制度设计将“假日渴求”转化为“细水长流”。既减轻交通、景区的负担，也切实提高国民的出游质量。 4.2012年10月8日新公布的《机动车驾驶证申领和使用规定》于2013年1月1日起实施，其中规定机动车司机闯红灯扣6分，实习期驾驶人驾车上高速公路时，必须由持相应或者更高车型驾驶证3年以上的驾驶人陪同等。这意味着闯两次红灯就要重新考本,也标志着中国进人更加严厉的交通法规时代。新规定是对中国道路上大规模违章的宣战，涉及上亿驾驶员。如果新规得到严格执行，就将把中国初步带人道路交通的文明国家。但由于这是一次对中国人驾驶文明的“就地拔高”,它带给驾驶员们的压力将可想而知。让文明驾车迅速蔚然成风,这是中国解决交通问题必须做足的基本功。文明驾车是减少交通死亡的关键性改进，这一步迈出去，中国城市交通的前景会一下子疏朗许多。任何涉及公众的文明建设都不能仅凭“觉悟”,必须依靠严法的强行推进。公安部的新规定实际上在拉开中国汽车时代大规模文明建设的序幕。这显然是一场“全民战争”,它需要公众、特别是主流舆论的共识和支持。为了拥有一个文明的汽车社会，我们就必须戒掉松松垮垮的驾车习惯,每个人都要做一丝不苟的道路交通守法公民。道路交通文明的全面确立将成为现代中国社会最基础的道德建设之一，它将具有非常强大的扩散能量,带动社会道德面貌的整体升级。因此,尽管做这件事不容易，但它却是值得中国社会为之下一番力气的。国家的文明说到底依赖全体公民，是个人文明的总和。交通文明建设将在无数红绿灯下，在执法警察的视野之内和他们的视野之外磨炼每一位驾驶员，它的成功或失败都琐细得像一片无法抓起来的沙子,但它们的成色和质量却一目了然。诚然，这次交规改变并非是彻底的。有学者指出，高速路上最不文明的行为是超速,市内最不文明的是占用应急车道。但这两项都非新规定重点打击对象。 5.2012年8月28日，曾引起社会广泛关注的《M经济特区文明行为促进条例（草案）》（以下简称《条例》)首次接受M市人大常委会审议。《条例》规定，被罚款的不文明行为主要有十项,其中包括“乱吐、乱扔香口胶渣、甘蔗渣、瓜果皮核、纸屑、烟头或者其他废弃物的，责令清理,并处200罚款”；“向城市绿地内抛撒杂物，践踏竖有禁止性标志的城市绿地的，责令改正，并处200元罚款”；“在设有禁烟标志的公共场所吸烟，执法人员予以劝阻，对经劝阻无效者，处500元罚款并劝其离开该场所”等。罚款由最低 200元到万元不等，数额较大。更引人注目的是，为了进一步约束人们“屡教屡犯”的行为，《条例》规定，对于一年之内三次以上违反规定，执法部门应当在法律、法规规定的处罚措施的基础上处以1000元罚款。由于M市在相关不文明行为单行法规的执行效果上曾非常不理想，因而此次能否真正让《条例》有实操性成为立法成败的关键之一。而M市作为一个外来工流动性极大的城市，城市文明行为立法如何在外来务工人员中广泛宣传,如何让外来务工人员对《条例》有一个适应期，成为无法回避的现实问题。据悉，对市民文明行为规范进行立法在全国尚属首次。M市此次立法借鉴的是香港和新加坡等地的做法,将市民文明行为纳人法制轨道，形成“硬约束”。《条例》的主要宣传方式包括报纸、电视和社区海报等。L区一位街道办工作人员告诉记者，目前的宣传主要集中在社区内，而在外来工集中地的宣传较少，“正式实施后，其规定的行政处罚条款会延后6个月实施,所以这段时间相应的宣传会慢慢铺开”。听说文明行为促进条例的立法是借鉴香港和新加坡等地的做法，很多网民也对此产生不少异议，“M市又不是新加坡！ M市的人口素质参差不齐,这样的立法会不会过于苛刻？”一位网友说。 M市人大代表X—直极力反对市民文明行为促进条例的制定。她认为，道德观念是一个人的基本素养，与物质条件的提高和学校、家庭教育的好坏密切相关。M市户籍人口不多，绝大多数人都是来M市讨生活的外来人员，通过法律让市民一下子就提升道德水平不符合实际。但也有相当一部分人对此事持支持态度，认为M市为文明行为规范立法，具有积极的示范效应。为文明行为立法,M市不是“闭门造车”，而是广开言路，公开向社会征求意见。而且人的文明行为，并不是天生就有的，而恰恰是在长期的他律规范约束下,逐渐养成的。 6.在向文明行为方向渐进的过程之中，亦有相对成熟的经验可取。发达国家民众这种文明素养是哪里来的？深人了解就会发现，这种文明素养是在长期法治环境下养成的，是靠依法管理“管”出来的。欧美发达国家的法律条文多如牛毛，人们生产生活的方方面面都有法条 “管”着。在英国，道路上都设置了明显、清晰、连续的交通标志、标线，交通设施种类齐全,且行人过街设施完善。每个允许行人通行的路口都设有人行信号灯,并有行人过街按钮,地面上划人行横道线和梯形行人“向左看、向右看”标志；在比较大的路口，设置带有护栏的行人安全岛，既可方便行人二次过街，又能有效保护行人安全,在比较小的路口，设置黄色闪烁灯，保证行人有限通行。英国实行严格的交通违法记分制度。超速行驶、酒后驾驶、闯红灯等严重交通违法行为都将记很高的分值，严格的记分制度矫正了驾驶人的不良驾驶行为和饶幸心理。因此，路面上很难看到机动车随意变换车道、穿插排队车辆等违法行为，车辆按照各种交通标志、标线引导，依次而行，保证了交通的畅通和安全。为了规范游客的行为，美国旅行商协会制定了《生态旅游十戒》、加州制定了《旅游者伦理规范》等。历史悠久的世界水城威尼斯,虽然面积不足8平方公里，但每年接待的游客有上千万之多，巨大的客流量威胁着当地旅游业可持续发展的能力。为了保持威尼斯的持续吸引力，当地管理部门采取了“软硬兼施”的办法，即通过宣传教育提高游客环保意识，同时制定了“您不能”的行为规范手册。相较国内而言，国外对于不文明行为的惩罚力度更强。比如,新加坡政府规定，凡在大街上随地吐痰、乱扔杂物等，只要被巡警发现，都要受到严厉处罚。一般情况下，第一次罚款1000新元（约合人民币6500元）；第二次加倍;第三次除处以罚款外,还要穿号衣上街扫马路。现代文明和法治理念的核心，是自己享有自由应以不妨害他人自由为前提。自由与自律不可分，个人在享有自由和权利时,应依法尊重他人的自由和权利，并服从文明道德和公共秩序的需要，这才是自由的真滴。如果人人都为所欲为，自由将荡然无存。拿交通来说，驾车人自由行驶的权利是以不妨碍他人行车方便为前提的：超车的时候要顾及对面的来车,并线的时候要顾及旁边的来车，转弯的车要给直行的车让路。最大限度的行车自由并不在于废除交通法规, 恰恰相反，在于最严格的行车限制，而且这种限制是驾车人自觉遵守、自我约束的。一个法治社会的建成，从文本上建立一套严格的法律条文并不是最难的事情，难的是培养自觉执行这些法律条款的公民自律意识，这种自律意识,就是文明素养。西方发达国家“管”出来的文明，可以给予我们很多的启示。 “给定资料1~2”反映了城市交通存在的诸多问题，假如你是某市交管局工作人员，请结合“给定资料”,提出解决建议并呈送市政府有关部门参考。要求： 1.对存在的问题概括准确、扼要； 2.所提建议具体简明、有针对性、切实可行； 3.不超过400字。
3 某股份有限公司发行新股，其实施的下列行为中，不符合公司法律制度关于股票发行规定的有（　）。 A.以低于其他投资者的价格向公司原股东发行股票 B.以超过股票票面金额的价格发行股票 C.向公司发起人发行无记名股票 D.向某法人股东发行记名股票，并将该法人法定代表人的姓名记载于股东名册
4 依据《普通高中音乐课程标准(实验)》基本理念，按下列要求进行教学设计。教学对象：高中一年级教学内容：鉴赏教学——拉丁美洲音乐(《告别》《小伙伴》《美丽的小天使》) 要求： (1)设定教学目标。(10分) (2)针对教学目标设计导人环节和发声练习的具体教学策略与过程。(25分)
5 某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
6 2016年末，某市住房总量为4000万m2，其中经济适用住房400万m2，商品住房2750万m2，同期住房空置量为750万m2，其中经济适用住房空置量为150万m2，商品住房空置量为250万m2，则该市2016年末的经济适用住房空置率是（　）。 A.9.1％ B.12.7％ C.18.7％ D.37.5％
7 开发商应当自工程竣工验收合格之日起（　）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 A.14 B.15 C.28 D.30
8 下列各项中，属于竞争导向定价的是（　）。 A.目标定价法 B.认知价值定价法 C.挑战定价法 D.成本加成定价法
9 以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（　）。 A.随意抽样 B.整群抽样 C.定额抽样 D.估计抽样
10 下列属于房地产投资的优点的是（　）。 A.相对较低的收益水平 B.投资数额巨大 C.无法抵消通货膨胀的影响 D.提高投资者的资信等级

投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（ ）。 A.未来运营费用风险 B.机会成本风险 C.资本价值风险 D.收益现金流风险

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